CARA PERHITUNGAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

CARA PERHITUNGAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

DISUSUN OLEH : EKA PERIAMAN ZAI

BAB I

PENDAHULUAN

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan dan/atau dapat dikatakan PBB adalah pajak atas harta tak bergerak yang terdiri dari tanah dan bangunan (property tax).  jadi sudah jelas bagi kita bahwa  Objek Pajak Bumi Dan Bangunan / PBB adalah tanah dan atau bangunan sedangkan  yang dimaksud dengan Subjek Pajak Bumi Dan Bangunan / PBB adalah orang pribadi atau badan yang menikmati, memanfaatkan atau memiliki obyek pajak berupa tanah dan atau bangunan tersebut (Pemilik atau Penyewa). Atau dapat kita klasifikasikan bahwa Subjek pajak adalah Orang atau Badan yang secara nyata yakni:
1. mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau
2. memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau.
3. memiliki, menguasai atas bangunan, dan/atau.
4. memperoleh manfaat at ada bebeas bangunan.

Walau pun demikian, namun tidak semua objek pajak PBB dapat dikenakan pajak. Dalam hal ini, ada beberapa pengecualian benda-benda yang tidak bergerak yang tidak dapat dikenakan pajak  seperti:

1. Yang digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang :
   – ibadah,
   – sosial,
   – kesehatan,
   – pendidikan, dan
   – kebudayaan nasional,
   – yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan.
2. Yang digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu.
3. Yang merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak
4. Yang digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
5. Yang digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Jadi dasar pengenaan PBB adalah “Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)”. NJOP ditetapkan per wilayah berdasarkan keputusan Menteri Keuangan dengan mendengar pertimbangan Bupati/Walikota serta memperhatikan :

1. harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar;
2. perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;
3. nilai perolehan baru;
4. penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

BAB II

RUMUSAN MASALAH

1. 1.      Apa saja hak-hak dan kewajinan Wajib Pajak dalam UU PBB..??
2. Bagaimana cara perhitungan pajak bumi dan bangunan..??

BAB III

P E M B A H A S A N

1. 1.      hak-hak Wajib Pajak dalam UU PBB:

1. Memperoleh formulir SPOP secara gratis pada setiap Kantor Pelayanan PBB, Kantor Penyuluhan Pajak, atau tempat lain yang ditunjuk.
2. Memperoleh penjelasan, keterangan tentang tata cara pengisian maupun penyampaian kembali SPOP pada Kantor Pelayanan PBB/Kantor Penyuluhan Pajak;
3. Memperoleh tanda terima pengembalian SPOP dari Kantor Pelayanan PBB/Kantor Penyuluhan Pajak.
4. Memperbaiki / mengisi ulang SPOP apabila terjadi kesalahan dalam pengisian dengan melampirkan foto kopi bukti yang sah (sertifikat tanah, akta jual beli tanah, dan lain-lain).
5. Menunjuk orang/pihak lain selain pegawai Direktorat Jenderal Pajak dengan surat kuasa khusus bermeterai, sebagai kuasa Wajib Pajak untuk mengisi dan menandatangani SPOP.
6. Mengajukan permohonan tertulis mengenai penundaan penyampaian SPOP sebelum batas waktu dilampaui dengan menyebutkan alasan-alasan yang sah.
7. Memperoleh tanda terima SPPT.
8. Memperoleh Surat Tanda Terima Setoran (STTS) dan Tanda Terima Sementara (TTS).
9. Mengajukan keberatan dan pengurangan atas penetapan PBB.

10. Pengurangan Pajak Bumi Dan Bangunan / PBB Jika wajib pajak tidak sanggup / tidak mampu membayar PBB dengan alasan seperti tidak mampu, dan lain sebagainya dapat memohon pengurangan ke KPBB atau KPP Pratama. Surat permohonan pengurangan Pajak disampaikan selambat-lambatnya 3 bulan sejak diterima SPPT PBB. Jika dalam 3 bulan sejak permohonan pengurangan diterima belum ada jawaban, maka permohonan wp dianggap diterima / dikabulkan. Permohonan pengurangan pajak bumi dan bangunan tidak mengurangi atau menunda waktu pembayaran atau pelunasan PBB.

kewajiban Wajib Pajak dalam UU PBB:
1. Mendaftarkan Objek Pajak.
2. Mengisi SPOP dengan jelas, benar, dan lengkap.
3. Menyampaikan kembali SPOP yang telah diisi Wajib Pajak ke Kantor Pelayanan PBB atau Kantor Penyuluhan Pajak setempat paling lambat 30 hari setelah formulir SPOP diterima.
4. Melaporkan perubahan data Objek Pajak/Wajib Pajak kepada Kantor Pelayanan PBB atau Kantor Penyuluhan Pajak setempat dengan cara mengisi SPOP sebagai perbaikan/pembetulan SPOP sebelumnya.

SPOP yang  dimaksud diatas adalah Surat yang digunakan oleh Wajib Pajak untuk melaporkan data objek pajak menurut ketentuan undang-undang PBB .
hal ini sudah jelas dimaksudkan agar penulisan data yang diminta dalam SPOP dibuat sedemikian rupa, sehingga tidak menimbulkan salah tafsir, yang dapat merugikan negara maupun Wajib Pajak sendiri.
Benar, berarti data yang dilaporkan harus sesuai dengan keadaan yang sebenarnya sesuai dengan kolom-kolom /pertanyaan yang ada pada SPOP.
Lengkap, berarti terisi semua dan ditandatangani beserta lampirannya.

1. 2.      cara perhitungan pajak

sebelum kita masuk kedalam perhitungan pajak, terlebih dahulu kita haru mengetaui apa yang dimaksud dengan beberapa istilah berikut:

• Tarif Pajak

Tarif pajak adalah sebesar 0,5 %.

• Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi secara wajar, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti.

• Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

	NJKP adalah nilai jual yang digunakan sebagai dasar penghitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.
	Besarnya NJKP ditetapkan sebesar :
	a.	Obyek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan sebesar 40 % (empat puluh persen ) dari Nilai jual Objek Pajak;
	b.	Objek pajak lainnya :
		–	Sebesar 40 % ( empat  puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual Objek Pajaknya Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah ) atau lebih.
		–	Sebesar 20 % (dua puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual  Pajak Objeknya kurang dari Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah).

• Ø  NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak)

	NJOPTKP adalah batas minimal NJOP yang menurut ketentuan UU tidak dikenakan pajak.
	NJOPTKP ditetapkan setinggi-tingginya Rp 12.000.000,- (dua belas juta rupiah) untuk setiap wajib pajak.
	Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah kabupaten/kota, ditetapkan oleh Kepala Kanwil Ditjen Pajak atas nama Menteri Keuangan berdasarkan pendapat Pemda setempat.
	Apabila seorang wajib pajak memiliki beberapa objek pajak, maka yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang mempunyai nilai jual paling besar. Sedangkan objek pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi dengan NJOPTKP.

Dalam perhitungan berapa besar pajak bumi dann bangunan yang dikenakan pada siwajib pajak    kita juga menggunakan sebuah rumus.

Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP

1. Jika NJKP = 40% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya PBB
   = 0,5% x 40% x (NJOP – NJOPTKP)
   = 0,2%x(NJOP-NJOPTKP)
2. Jika NJKP = 20% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya PBB
   = 0,5% x 20% x (NJOP – NJOPTKP)
   = 0,1 %x (NJOP -NJOPTKP)

Contoh soal.

 

1. Objek perumahan yang tidak dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan oleh PNS, ABRI dan para pensiunan termasuk janda dan dudanya.
   – Luas Bumi 1.000 m2 dengan nilai jual Rp 840.000,00/m2 Nilai jual tanah tersebut termasuk kelas 17 dengan nilai jual Rp 802.000,-/m2
   – Luas Bangunan 400 m2 dengan nilai jual Rp 1.000.000,00/m2. Nilai jual bangunan tersebut termasuk kelas 2 dengan nilai jual Rp 968.000,-/m2

Berapakah besar Pajak yang dikenakan kepada mereka?

Jawaban:

Penghitungan PBB-nya :
– Jumlah NJOP bumi 1.000 x Rp 802.000,- = Rp 802.000.000,-
– Jumlah NJOP Bangunan 400 x Rp 968.000,- = Rp 387.200.000,-
– NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp 1.189.200.000,-
– NJOPTKP = Rp 12.000.000,-
– NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 1.181.200.000,-
– NJKP 40% x (NJOP – NJOPTKP)= 40% x (1.189.200.000-12.000.000)

= 40% x Rp.1,177.200.000

= Rp.470.880.000

PBB yang terutang
0,5% x Rp.470.880.000= Rp 2.354.400
(Dua juta tiga ratus lima puluh empat ribu empat ratus)

2. Apabila Objek Pajak pada contoh A dimiliki / dikuasai / dimanfaatkan oleh PNS, ABRI, Pensiunan termasuk janda / dudanya yang berpenghasilan semata-mata dari gaji atau uang pensiun maka penghitungannya adalah :

NJKP 20% x (NJOP – NJOPTKP)  = 20% x (1.189.200.000-12.000.000)

= 20% x Rp. 1,177.200.000

= Rp. 235.440.000
PBB yang terutang
0,5% x Rp 235.440.000,- = Rp 1.177.200,-
(Satu juta seratus tujuh puluh tujuh ribu dua ratus rupiah)

BAB IV

P E N U T U P

1. A.    KESIMPULAN

ü  Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan atau dapat dikatakan PBB adalah pajak atas harta tak bergerak yang terdiri dari tanah dan bangunan (property tax)

ü  Walau pun demikian, namun tidak semua objek pajak PBB dapat dikenakan pajak. Dalam hal ini, ada beberapa pengecualian benda-benda yang tidak bergerak yang tidak dapat dikenakan pajak

ü  Rumus penghitungan :

PBB = Tarif x NJKP

Jika NJKP = 40% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya PBB
= 0,5% x 40% x (NJOP – NJOPTKP)
= 0,2%x(NJOP-NJOPTKP)

Jika NJKP = 20% x (NJOP – NJOPTKP) maka besarnya PBB
= 0,5% x 20% x (NJOP – NJOPTKP)
= 0,1 %x (NJOP -NJOPTKP)

ü  NJOPTKP ditetapkan setinggi-tingginya Rp 12.000.000,- (dua belas juta rupiah) untuk setiap wajib pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah kabupaten/kota, ditetapkan oleh Kepala Kanwil Ditjen Pajak atas nama Menteri Keuangan berdasarkan pendapat Pemda setempat.

1. B.     SARAN

Pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara (peralihan kekayaan dari sektor pertikelir ke sektor pemerintah) berdasarkan undang-undang (dapat dipaksakan) dengan tiada mendapat jasa timbale balik yang langsung dapat ditunjuk dan digunakan untuk membiayai pengeluaran umum. Oleh sebab itu, kita harus jujur dan tetap membayar pajak.

Dalam hal ini, kita juga harus hati-hati dalam membayar pajak karena kekhilafan itu tidak akan pernah lepas dari diri para petugas pajak, oleh sebab itu kita juga harus ikut serta berperan aktiv dalam menghitung pajak yang kita bayar guna menghindari pembayaran pajak yang tidak pasti.

Demikianlah makalah yang kami buat ini, semoga dapat bermanfaat bagi kita semua.